Dienstleistungskonzepte für ältere Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft

Gliederung:

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Anlagenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Problemstellung

2 Aufgabenfelder der Wohnungswirtschaft und moderne Konzepte
2.1 historische Aufgaben der Wohnungsunternehmen
2.2 neue Ansprüche an den Vermieter
2.3 mögliche neue Dienstleistungen
2.3.1 Haushaltshilfe
2.3.2 Betreuungsdienste
2.3.3 Freizeitbereich - Nachbarschaftstreff
2.3.4 Sicherheitsdienst
2.3.5 Umzugshilfe und Renovierung
2.3.6 Fahrdienste
2.3.7 Beratung und sozialpädagogische Leistungen
2.3.8 Sonstige Dienstleistungen
2.3.9 Concierge

3 Wirtschaftlichkeit
3.1 Dienstleistungspakete
3.2 geeignete Rechtsformen
3.2.1 Einführung in die Thematik der Unternehmensformen
3.2.2 tabellarischer Vergleich zwischen Kapitalgesellschaft und Verein
3.2.3 Ergebnisse des Vergleichs

4 Auswertung

Literaturverzeichnis

Anlagen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Vergleich zwischen Verein und GmbH

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Dienstleistungspakete

Abb. 2: Unternehmensformen

Anlagenverzeichnis

Anlage 1: Beispielrechnung zur Reduzierung der Erlösschmälerung in Folge von Leerstand am Objekt Weidenstraße 5-7 bei 20% Leerstand

Anlage 2: Beispielrechnung zur Reduzierung der Erlösschmälerung in Folge von Leerstand am Objekt Weidenstraße 5-7 bei 15% Leerstand

Anlage 3: Beispielrechnung zur Reduzierung der Erlösschmälerung in Folge von Leerstand am Objekt Weidenstraße 5-7 bei 15% Leerstand

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Problemstellung

Seit Mitte der 90er Jahren hat sich der Wohnungsmarkt in vielen Teilen Deutschlands von einem „Vermietermarkt“ zu einem „Mietermarkt“ gewandelt. Nun entscheidet der Mieter über den Anbieter, bei dem er seine Wohnung anmietet, sowie über die Größe, Lage und Ausstattung selbiger.

Dies ist vor allem auf den demographischen Wandel und dem damit verbundenen Angebotsüberhang an Wohnungen zurückzuführen.

Da sich die Wohnungsangebote und Preise unter den verschiedenen Vermietern angenähert haben und somit zwischen den Anbietern unter diesen Gesichtspunkten kaum Unterschiede festzustellen sind, muss auf andere Dienstleistungen zurückgegriffen werden, um die Marktposition gegenüber der Konkurrenz zu verteidigen und auszubauen. Hierbei ist ein wichtiger Trend festzustellen:

„Obgleich durch die Aufnahme von jungen Familien und Personen das Durchschnittsalter der Glück Auf- Mitglieder in den vergangenen Jahren nicht gestiegen ist, sind immerhin 45 Prozent unserer Mitglieder älter als 60 Jahre.“¹

Auch der GdW-Präsident Lutz Freitag betonte bei einer Pressemitteilung in diesem Jahr: „Die demographische Entwicklung macht das seniorengerechte Wohnen zum Zukunftsmarkt. Die Wohnung kann sich dabei in der Zukunft sogar als dritter Gesundheitsstandort entwickeln."²

Aufgrund der zunehmenden Alterung der Menschen und damit auftretende Einschränkungen im täglichen Leben, ist es für einen Vermieter wirtschaftlich attraktiv, spezielle Konzepte für die wachsende Altersgruppe ab 60 zu entwickeln, um diesen zahlungskräftigen Bevölkerungszweig langfristig an sich zu binden. Mit der baulichen Anpassung an diese Bedingungen, der Montage von Aufzugsanlagen und barrierefreien Wohnungen, sowie dem Neubau einer zentrumsnahen altersgerechten Wohnungsanlage wird die erste Säule der Altersorientierung aufgestellt.

Doch allein altersgerechtes Wohnen genügt nicht, um die entscheidenden Impulse für einen Umzug und Anmeldung in unserer Genossenschaft zu senden. Vielmehr punktet man mit einem auf spezielle Altersgruppen zugeschnittenem Dienstleistungsprogramm.

Um ein, für die gesamte Bevölkerung Geras, passendes Angebot an Dienstleistungen anzubieten wäre es notwendig, eine Altersstrukturanalyse durchzuführen. Mit den damit gewonnenen Informationen könnte das Dienstleistungsprogramm speziell für die einzelnen Altersgruppen abgestimmt werden. Da in der Aufgabe jedoch bereits eine Zielgruppe fokussiert wird, wird in dieser Arbeit keine Analyse durchgeführt. Vielmehr wird ein Konzept erarbeitet, welches den älteren Mitgliedern angeboten werden kann.

Hierbei ist jedoch zu beachten,

1. Welche Dienstleistungen werden vermutlich von älteren Menschen angenommen? und
2. Welche Projekte sind in Verbindung mit deren Wirtschaftlichkeit durchsetzbar? Des Weiteren ist zu klären, in welcher Rechtsform die Dienstleistungen angeboten werden.

Ziel dieser Arbeit ist es, ein realistisches Dienstleistungskonzept, vornehmlich für die älteren Mitglieder der Genossenschaft, zu entwickeln und dessen Wirtschaftlichkeit zu untersuchen.

Zusätzlich wird analysiert, wie und in welcher unternehmerischen Form die Leistungen am besten angeboten werden könnten.

2 Aufgabenfelder der Wohnungswirtschaft und moderne Konzepte

2.1 historische Aufgaben der Wohnungsunternehmen

In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts standen Industrieunternehmer vor der dringenden Aufgabe, ihren Fabrikarbeitern Wohnungen zur Verfügung zu stellen, da sich diese aufgrund geringer Löhne nicht selbst Wohnraum beschaffen konnten. Zum einen entstand dadurch eine Bindung des Arbeiters an die Fabrik und in besonderem Maße an den Fabrikherrn, zum anderen entstanden Gemeinschaften, die miteinander arbeiteten und lebten. Mit dem Bau dieser Wohnungen waren Unternehmen beauftragt, die oftmals Tochtergesellschaften der Industrieunternehmen waren.

Um die Zeit von 1845/60 bildeten sich Gruppierungen, die für den Bau von Wohnungen für ärmere Schichten der Bevölkerung eintraten. Ihr Ziel war die Lösung der Wohnungsfrage durch Gemeinnützigkeit mit freiwillig übernommenen Bindungen. Vor dem Hintergrund der unsozialen Wohnverhältnisse der damaligen Zeit entstand 1862 die erste Wohnungsbaugenossenschaft. In diesem Bereich war es vor allem Victor-Aimé Huber (1800-1869), der mit seinen Schriften die Diskussion um die Konzepte der Wohnungsbaugenossenschaften vorbereitete.

Der eigentliche Aufschwung der Wohnungsbaugenossenschaften wurde erst im Jahre 1889 ausgelöst, als das Genossenschaftsgesetz verabschiedet wurde und der Gesetzgeber die gesetzliche Beschränkung der Haftung für deren Mitglieder einführte. ³

Nachdem gegen Ende des Ersten Weltkrieges die Zeit der staatlichen Eingriffe in die Wohnungswirtschaft begann, entwickelten sich nach 1918 die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und die Wohnungsbaugenossenschaften zu den Hauptstützen des Wohnungsbaus und zu Trägern staatlicher und kommunaler Wohnungspolitik. Zur Aufgabenerfüllung erhielten sie zum großen Teil Kapital aus öffentlichen Haushalten.

Die quantitative Wohnungsversorgung stand, aufgrund einer einsetzenden Wohnungsnot, verursacht durch kriegsbedingte Substanzzerstörung sowie durch „Landflucht“, in dieser Zeit im Vordergrund. Des Weiteren drohte ein massenhafter Zustrom von Flüchtlingen und Vertriebenen den sozialen Frieden in den Städten zu gefährden. Gerade in dieser Zeit boomte der, in städtebaulicher Hinsicht unkontrollierte, Geschoßwohnungsbau. Zwar entwickelte sich die Wohnungswirtschaft nach dem zweiten Weltkrieg weiter, jedoch blieben die Hauptziele gleich.

Hauptzweck der Wohnungsunternehmen ist die Erbringung von wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen. Traditionell zählen hierzu:

- die Wohnungserstellung (Wohnungsbau in eigenem Namen und für eigene Rechnung)
- die Wohnungsbewirtschaftung (Bestandsbewirtschaftung eigener Mietwohnungen)
- die Baubetreuung (Wohnungserstellung und /oder Wohnungsbewirtschaftung für Rechnung Dritter)
- die Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes
- die Veräußerung von bebauten Grundstücken
- die Übernahme von Aufgaben im Rahmen der Städtebaupolitik⁴

In der ehemaligen DDR stand die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum im Vordergrund. Deshalb entstanden viele Plattenbausiedlungen, die schnell erbaut waren und vielen Menschen eine Wohnung boten. Sie hatten wenig Individualität und nur eine standardisierte Ausstattung. Um die soziale Verträglichkeit zu garantieren, waren viele Mieten nicht kostendeckend.

Doch aufgrund des demographischen Wandels und der Globalisierung nach der Wiedervereinigung entstanden in den vergangenen Jahren neue und höhere Ansprüche an den Vermieter und die Wohnung.

2.2 neue Ansprüche an den Vermieter

Die Vorstellungen vom Wohnen haben sich durch die demographischen und sozialstrukturellen Veränderungen der letzten Jahre, die gekennzeichnet sind durch neue Haushaltstypen, die Individualisierung und Pluralisierung der Lebensstile und den Wertewandel in der Gesellschaft, verändert.

Denn Wohnen bedeutet schon lange nicht mehr, nur ein Dach über dem Kopf zu haben. Die Wohnung ist ein Ort, an den man sich zurückziehen kann, wo das Zusammenleben der Familie stattfindet, wo man neben der Arbeitsstätte einen Großteil seiner Zeit verbringt und Hobbys und Interessen nachgeht, um sich und seine Persönlichkeit zu entfalten. In die Ausstattung und Gestaltung der Wohnung wird oft sehr viel Zeit, Energie und Geld investiert, weil der Mensch sich heimisch und wohl fühlen möchte.

In der Wohnungswirtschaft war lange Zeit typisch, dass sie sich auf ein relativ homogenes Produkt konzentrierte: die Wohnung. Eine Standardausstattung in Bezug auf Anzahl und Größe der Räume, Einrichtung, Lage der Anschlüsse, Einförmigkeit des Typenbaus, vor allem in den neuen Bundesländern, sowie geringfügige Qualitätsunterschiede prägten den Wohnungsbau. Wohnungen wurden in Mengen und für einen Markt von anonymen Kunden produziert.

„Dieses Produktionsmuster, nämlich die Massenproduktion eines standardisierten Gutes, wurde von Henry Ford entwickelt und wird als „Fordismus“ mit seinem Namen verbunden.“ ⁵

Ford spezialisierte sich auf die Produktion eines Wagens in immer einer Farbe, bis es zu einer Absatzkrise auf dem Automobilmarkt kam und auch er individuelle Kundenwünsche berücksichtigen musste. Heute gibt es spezifische Fahrzeuge in allen erdenklichen Farben für bestimmte Nischen, womit der Bedarf einer ganz bestimmten Käufergruppe befriedigt wird.

Hiervon kann und muss die Wohnungswirtschaft in enger werdenden Märkten lernen. Die kundenindividuelle Differenzierung des Produktes ist auch in der

Wohnungswirtschaft möglich. Flexibilität ist in vielen Bereichen durchsetzbar. Durch individuelle Grundrisse, Ausstattung, Mietverträge, Mietkonditionen und Ratenzahlungsvereinbarungen kann das Wohnungsunternehmen auf die spezielle Situation des Kunden eingehen.

Der GdW beschreibt diese Problematik in einer jüngst publizierten Pressemitteilung wie folgt:

„Es lassen sich fünf Strategien für die Wohnungswirtschaft benennen, um diesen Wohntrends zu entsprechen: Sie können zum einen Nischenprodukte anbieten, die ganz auf das Wohnkonzept einer bestimmten Zielgruppe abgestimmt sind. Zum anderen können sie flexible Produkte entwickeln, die an die Wohnkonzepte verschiedener Zielgruppen anpassbar sind, beispielsweise mit Hilfe flexibler Grundrisse. Auch Standardwohnungen können mit einem Mehrwert ausgestattet werden, der einen Qualitätsvorteil gegenüber den Wettbewerbern bietet. Die Wohnungswirtschaft muss die Qualitäten ihrer Wohnungen offensiv kommunizieren – beispielsweise die gesundheitliche und ökologische Verträglichkeit, gut funktionierende Nachbarschaften, einen exzellenten Vermietungsservice oder die Vorteile eines innerstädtischen Standorts. Die Wohnungsunternehmen können dem Trend einer steigenden Individualisierung des Wohnens nachkommen, indem sie über die Basiswohnung hinaus besondere Ausstattungselemente, Dienstleistungen oder Komfortbausteine anbieten.“⁶

So umgesetzt zum Beispiel in der Wohnungsbaugenossenschaft „Glück Auf“ eG, wo das Programm „Junges Wohnen“ direkt für die jüngeren Wohnungssuchenden aufgelegt wurde und welches den Mietern bis 27 Jahren unter anderem die gestundete Leistung der Genossenschaftsanteile ermöglicht.

In der oben erwähnten Nischenproduktion für spezifische Kundengruppen hat die Wohnungswirtschaft noch Nachholbedarf. Zwar wurde in der vergangenen Zeit der Bau von altersgerechten Wohnungen vorangetrieben und vereinzelte behindertengerechte Einheiten erstellt, jedoch gibt es noch viele weiter wichtige

Sparten, wie zum Beispiel spezielle Angebote für Familien beziehungsweise für Singles.

Unter diesen Gesichtspunkten erscheint es nahe liegend, dass es nicht mehr ausreicht, nur ein gutes Produkt anzubieten, sondern diese auch durch produktnahe Dienstleistungen attraktiver zu machen. Produktnahe (oder primäre) Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft sind zum Beispiel Hausmeisterdienste, Gebäudereinigung und Winterdienst. Um sich jedoch vom Wettbewerber abzuheben muss ein modernes Wohnungsunternehmen zusätzliche Bedienungen anbieten.

Der Trend entwickelt sich deshalb zu Gunsten der sekundären Dienstleistungen, auch als „by-products“ bezeichnet. Verschiedenste wohnbegleitende Dienstleistungen (Vermittlung von bestimmten Haushaltsdiensten, Babysitting, ambulante Pflegedienste, Umzugsdienst u.v.a.) werden bereits von externen Unternehmen angeboten. Jedoch könnte auch der Vermieter einige diese Aufgaben übernehmen um somit Kriterien zu schaffen, die dem Kunden die Entscheidung für ein Produkt leichter macht. Die Wohnungen werden demzufolge mit einem Zusatznutzen ausgestattet, um sie für den Mieter attraktiver und vielleicht sogar unverzichtbar zu machen.

Die gegenwärtigen Entwicklungen auf ökonomischer, gesellschaftlicher und sozialer Ebene sind eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft, neue Wege zu beschreiten. Dabei kann sie auf Erfahrungen anderer Branchen zurückgreifen, die den Wechsel vom Verkäufer- zum Käufermarkt schon viel früher erlebt und erfolgreiche Instrumente im Marketing und der Kundenorientierung zum Gegensteuern entwickelt haben und einsetzen. Die Unternehmen müssen mit der Zeit gehen, dürfen sich nicht scheuen Strukturen und überalterte Konzepte zu überdenken.

Bei der Erweiterung und dem Ausbau des Dienstleistungsangebotes müssen der Service und die Qualität im Mittelpunkt stehen. Dazu zählen unter anderem mehr Flexibilität im Unternehmen, eine Umorientierung auf neue Bedürfnisse und die gezielte Qualifikation der Mitarbeiter. Die Schulung der im Unternehmen tätigen Beschäftigten ist nicht nur auf dem fachlichen Gebiet von größter Wichtigkeit.

[...]

¹ Siehe [MAG08], S. 6

² Siehe [GdW08]

³ Vgl. [Mur02] S. 8

⁴ Vgl. [Pfe98], S. 9

⁵ Siehe [Eic99], S. 26

⁶ Siehe [GdW09/08]