Offene und geschlossene Immobilienfonds und ihre internationalen Pendants


Hausarbeit (Hauptseminar), 2007

22 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe


Gliederung

1. Einleitung

2. Offene Immobilienfonds
2.1 Definition
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
2.3 Steuerliche Aspekte
2.4 Chancen & Risiken

3. Geschlossene Immobilienfonds
3.1 Definition
3.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
3.3 Steuerliche Aspekte
3.4 Chancen & Risiken

4. Internationale Anlageformen
4.1 Offenartige Anlageformen
4.2 Geschlossenartige Anlageformen

5. Zusammenfassung und Vergleich

Literaturverzeichnis

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Grundstruktur offener Immobilienfonds

Abbildung 2: Vorteile einer Anlage in geschlossene Immobilienfonds

1. Einleitung

Bevor die Subprime-Krise die Titelzeilen der Immobilienfachmedien beherrschte, gab es fast nur ein Thema im Jahr 2007: der G-REIT.

Der Real Estate Investment Trust, welcher am 1. Januar diesen Jahres in Deutschland eingeführt wurde[1], nachdem er sich bereits in vielen anderen Ländern etablieren konnte, war das Thema Nr. 1 in der Immobilienbranche. Das neue Anlageinstrument, welches indirekte Anlagen im Immobilienbereich ermöglichen soll war auch insbesondere deshalb Thema, weil noch niemand genau vorher sagen kann, wie es sich auf den, seit langem etablierten, deutschen offenen Immobilienfonds und die anderen indirekten Immobilienanlageprodukte auswirken wird. Doch nicht nur die deutschen Fonds stehen in Konkurrenz zum G-REIT, sondern auch die internationalen Möglichkeiten der indirekten Immobilienanlage.

Um die neue Konkurrenzsituation, die durch die Einführung des G-REITs entstanden ist, besser zu verstehen, muss man sich zunächst mit den bereits bestehenden Anlageprodukten, insbesondere den deutschen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, auseinandersetzen.

In der nachfolgenden Arbeit sollen deshalb hauptsächlich die deutschen Konkurrenten näher betrachtet werden. Am Ende der Arbeit werden die Zusammenhänge und Unterschiede der einzelnen Anlageprodukte aufgezeigt und eine Aussicht auf die Auswirkungen der Einführung des G-REITs auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt gegeben, was bis jetzt leider nur Annahmen sind, da, obwohl die Möglichkeit der Auflegung eines G-REITs theoretisch seit 1.1.2007 besteht, der erste deutsche REIT erst am 11. Oktober 2007 von der Alstria Office AG, die nun unter dem Namen Alstria Office REIT-AG firmiert, ins Handelsregister eingetragen wurde.[2]

2. Offene Immobilienfonds

2.1 Definition

Ein offener Immobilienfonds ist ein Anlageprodukt, welches zu den indirekten Immobilienanlagen gezählt wird. Genauer gesagt ist ein offener Immobilienfonds ein rechtlich unselbstständiges Immobiliensondervermögen, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) treuhänderisch verwaltet wird.[3]

„Offen“ steht im Zusammenhang mit Immobilienfonds für das Open-End-Prinzip. Dies beinhaltet die unbegrenzte Anzahl an Anlegern (durch eine unbegrenzte Anzahl an Anteilen), die unbegrenzte Anzahl an Immobilien, in die investiert wird, die unbegrenzte Laufzeit der Anlage und die Möglichkeit seine Anteile jederzeit zum tagesaktuellen Anteilspreis zurückzugeben.[4]

Ein offener Immobilienfonds ermöglicht es Anlegern bereits mit verhältnismäßig geringen Beträgen in Immobilien zu investieren. Diese Einlagen werden hauptsächlich in Immobilien und immobiliengleiche Rechte investiert, aufgrund der ständigen Zu- und Abflüssen von liquiden Mitteln durch die Anleger ist aber immer auch immer ein Teil der Einlagen als liquide Mittel vorhanden. Diese so genannte Liquiditätsreserve muss mindestens 5% des gesamten Fondsvermögens betragen, darf aber 49% des Fondsvermögens nicht überschreiten.[5]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Grundstruktur offener Immobilienfonds[6]

Wie aus der obigen Abbildung zu erkennen ist, sind neben den Anlegern und der Kapitalanlagegesellschaft noch weitere Mitwirkende an einem offenen Immobilienfonds beteiligt, diese üben verschiedene Überwachungs- und Organisationsaufgaben aus[7].

Neben den offenen Publikumsfonds, in die jede Person investieren kann, gibt es auch noch die so genannten Immobilien-Spezialfonds. Diese Fonds unterscheiden sich vom Publikumsfonds darin, dass nicht mehr als 30 Investoren in den Fonds investieren dürfen und die Investoren dürfen keine natürlichen Personen sein[8].

2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen

Bevor ein offener Immobilienfonds aufgelegt werden kann, muss die Kapitalanlagegesellschaft gegründet werden. Dies kann nur in der Rechtsform der AG oder GmbH geschehen, da auf diese Weise sichergestellt wird, dass nur juristische Personen mit einem festen Kapital das Kapitalanlagegeschäft betreiben können und weiter ist es gewollt, dass die Regelungen des Aktien- und des GmbH-Gesetzes zur Anwendung kommen[9]. Weiter muss Eigenkapital in Höhe von 2,5 Mio. Euro vorhanden sein um die Erlaubnis für den Geschäftsbetrieb zu erhalten[10]. Wenn das Sondervermögen drei Mrd. Euro übersteigt wird zusätzliches Eigenkapital in Höhe von 0,02% des drei Mrd. Euro übersteigenden Betrags benötigt, „die geforderte Gesamtsumme des Anfangskapitals und der zusätzlichen Eigenmittel darf jedoch 10 Millionen Euro nicht überschreiten.“[11] Erst wenn die schriftliche Genehmigung der BaFin erteilt ist, darf die Gesellschaft sich als „Kapitalanlagegesellschaft“ bezeichnen und Anteilsscheine mit der Bezeichnung „Investment“ ausgeben[12].

Üblicherweise wird gemeinsam mit der Kapitalanlagegesellschaft auch das Immobilien-Sondervermögen gegründet. Hierfür stehen zwei Finanzierungsmethoden zur Verfügung: die „cash method“, welche in der Praxis die üblichere ist, und die „appropriation method“.[13] Bei der ersten Methode wird zunächst Kapital eingesammelt um dann damit Vermögensgegenstände zu erwerben. Bei der der „appropriation method“ hingegen, werden zunächst mit dem Eigenkapital der Kapitalanlagegesellschaft die Vermögensgegenstände gekauft und dann die Anteilsscheine an die Anleger verkauft.[14] Das Immobilien-Sondervermögen muss getrennt vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft bei der Depotbank gehalten werden um so klare Rechtsverhältnisse und den Schutz der Anleger vor Verlusten zu schaffen[15].

Einer Kapitalanlagegesellschaft ist es erlaubt mehrere Sondervermögen zu halten[16] solange sie durch ihre Bezeichnung unterscheidbar sind.

2.3 Steuerliche Aspekte

Da offene Immobilienfonds ihre Haupteinnahmen üblicherweise über Miet- und Pachtzinsen erzielen könnte man annehmen, dass diese Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Dies ist jedoch nicht der Fall, vielmehr müssen die Anleger ihre Einkünfte aus einem offenen Immobilienfonds als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern[17].

Auf die Einkünfte, die der Fonds aus Miet- und Pachtzinsen erzielt findet das Halbeinkünfteverfahren keine Anwendung. Anders sieht dies jedoch bei den Einnahmen aus, die der Fonds mit seinen liquiden Mitteln, z.B. durch die Anlage in Wertpapiere, erzielt. Hier findet das Halbeinkünfteverfahren Anwendung. Erträge die aus der Veräußerung einer Immobilie entstehen, z.B. die Wertsteigerung der Anteile, sind nur dann steuerpflichtig wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegt. Vergehen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre sind die Erlöse steuerfrei. Die Kapitalertragsteuer liegt bei offenen Immobilienfonds bei 30 Prozent[18]. Diese muss nur bezahlt werden, wenn sie über dem Sparerfreibetrag liegt.

[...]


[1] vgl. REITs Anleger: Die Entwicklung der deutschen REITs

[2] vgl. Welt Online: Alstria als erste deutsche Reit AG eingetragen

[3] vgl. Deka-Immobilien: Das Glossar: Offene Immobilienfonds

[4] vgl. Raiffeisen Capital Management: Glossar: Offener Immobilienfonds

[5] vgl. §80 InvG

[6] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 9

[7] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 9

[8] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 12

[9] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 30

[10] vgl. §11 Abs. 1 Punkt 1 InvG

[11] §11 Abs. 1 Punkt 2 InvG

[12] vgl. §3 Abs. 1 InvG

[13] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 31

[14] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 31

[15] vgl. Klug, Walter: Offene Immobilienfonds – Zeit für stabile Werte, S. 31f

[16] vgl. §30 Abs. 3 InvG

[17] vgl. FondsConsult: Besteuerung von Investmentfonds

[18] vgl. FondsConsult: Besteuerung von Investmentfonds

Ende der Leseprobe aus 22 Seiten

Details

Titel
Offene und geschlossene Immobilienfonds und ihre internationalen Pendants
Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen; Standort Hofgut Tachenhausen
Note
1,3
Autor
Jahr
2007
Seiten
22
Katalognummer
V87016
ISBN (eBook)
9783638010542
ISBN (Buch)
9783638915397
Dateigröße
466 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Offene, Immobilienfonds, Pendants
Arbeit zitieren
Matthias Mager (Autor:in), 2007, Offene und geschlossene Immobilienfonds und ihre internationalen Pendants, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/87016

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