Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft

Inhaltsverzeichnis:

Darstellungsverzeichnis:

Vorwort:

1. Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft:
1.1 Begriff Demografie:
1.2 Zusammenhang zwischen Demografie und Immobilien:
1.3 Die sozialen Milieus im Zusammenhang mit Werten älterer Menschen:
1.4 Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus:
1.4.1 Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung:
1.4.2 Zahlenmässige Veränderung der Altersbevölkerung:
1.5 Aktuelle Bevölkerungszu- und Abnahme in den Bundesländern:

2. Schwerpunkt Baden-Württemberg und die Landeshauptstadt Stuttgart:
2.1 Altersgliederung der Bevölkerung in Baden-Württemberg 2001 bis 2050:
2.2. Variante 1-3 der zukünftigen Einwohnerzahlenentwicklung in BadenWürttemberg:
2.3 Voraussichtliche Bevölkerungszunahme in den Stadt- und Landkreisen des
2.4 Einflussfaktoren für Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg:
2.4.1 Wirtschaftsstärke:
2.4.2 Bildung:
2.4.3 Infrastruktur:
2.4.4 Lebensqualität:
2.4.5 Geburtenüberschuss:
2.5 Ausländische Bevölkerung in Baden-Württemberg:
2.6. Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung für Stuttgart:
2.7 Wohnungsneubedarf und –erstatzbedarf bis 2020 in Stuttgart:
2.8. Lebensqualität in der Landeshaupstadt Stuttgart:

3. Wohnen im Alter:
3.1 Aktuelle Wohnformen im Alter von 65 und mehr Jahren in Baden-Württemberg:
3.2 Herausforderungen und Prognosen für zukünftige Wohnformen im Alter von 65 und mehr Jahren:
3.3 Wohnprobleme älterer Menschen:
3.4 Wohnungsanpassung für ältere Menschen:
3.5 Neue Wohnmöglichkeiten im Alter:
3.5.1 Barrierefreie Wohnung:
3.5.2 Angepasste Wohnung:
3.5.3 Betreutes Wohnen:
3.5.4 Betreutes Wohnen zu Hause:
3.5.5 Wohnstift:
3.5.6 Selbstorganisierte Wohn- oder Hausgemeinschaft:
3.5.7 Integriertes Wohnen:
3.5.8 Siedlungsgemeinschaften:
3.5.9 Altendorf:
3.5.11 KDA Hausgemeinschaften:
3.6 Pflegebedürftige Menschen über 60:

4. Resümee:

5. Verzeichnisse
5.1 Literaturverzeichnis
5.2 Quellenverzeichnis

Darstellungsverzeichnis:

Darstellung 1: Die sozialen Milieus in Deutschland

Darstellung 2: Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus

Darstellung 3: Zahlenmäßige Veränderung der Altersbevölkerung ab 2000 Bis 2050

Darstellung 4: Bevölkerungszu- und –abnahme in den Ländern Deutschlands 31. Dezember 1990 bis 30. Juni 2004

Darstellung 5: Altersgliederung der Bevölkerung in Baden-Württemberg 2001 bis 2050

Darstellung 6: Einwohnerzahl Baden-Württembergs seit 1990 und künftige Entwicklungen bis 2050

Darstellung 7: Voraussichtliche Bevölkerungszunahme in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württembergs 2001 bis 2020

Darstellung 8: Wohnungsdefizit 2002 sowie Wohnungsbedarf und –ersatzbedarf 2002 bis 2020 in den Stadt- und Landkreisen Baden-Württ

Darstellung 9: Ausländische Bevölkerung in Baden-Württemberg

Darstellung 10: Bevölkerung 2001 und voraussichtliche Entwicklung bis 2020 Nach 17 Altersgruppen (Basisvariante) für die Stadt Stuttgart

Darstellung 11: Modellrechnung zur Bevölkerungsentwicklung bis 2020 für die Stadt Stuttgart

Darstellung 12: Wohnungsdefizit 2002 sowie Wohnungsneubedarf und –ersatz- bedarf bis 2020 für die Stadt Stuttgart

Darstellung 13: Bevölkerung im Alter von 65 und mehr Jahren in Baden-Württem- berg im Mai 2003 in Privathaushalten und in Gemeinschaftsunter- künften

Darstellung 14: Prognose von Lebensformen nach Geschlecht und Alter von 65 und mehr Jahren, 2000 – 2040 in %

Darstellung 15: Wohnprobleme älterer Menschen

Darstellung 16: Verteilung der Anpassungsmaßnahmen

Darstellung 17: Spektrum an neuen Wohnmöglichkeiten

Darstellung 18: Pflegebedürftige Menschen in Baden-Württemberg über 60 Jahre

D arstellung 19: Die Kondratieff-Zyklen der Weltkonjunktur

Vorwort:

In folgender Oberseminararbeit mit dem Thema

Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft

mit dem Schwerpunkt Baden-Württemberg und der Landeshauptstadt Stuttgart im Zusammenhang mit der Thematik Wohnen im Alter“

wird zunächst kurz auf die Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft in der Bundesrepublik Deutschland eingegangen.

Die Zusammenhänge zwischen Demografie und Immobilien sowie die Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus werden dargestellt, auch unter der Betrachtung der sozialen Milieus und den Werten älterer Menschen.

Den Schwerpunkt dieser Ausarbeitung in bezug auf die demografische Entwicklung und die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft stellen das Bundesland Baden-Württemberg und die Landeshauptstadt Stuttgart dar.

Die Thematik Wohnen im Alter kann nicht räumlich eingegrenzt werden. Dieser Abschnitt, unter Punkt 3, steht dementsprechend nicht allein für das Bundesland Baden-Württemberg und die Landeshauptstadt Stuttgart. Es werden spezifische Herausforderungen für Baden-Württemberg und Stuttgart hervorgehoben, allerdings sind die neuen Wohnmöglichkeiten im Alter ohne geografische Eingrenzung umsetzbar.

Die Oberseminararbeit wird unter 4 mit einem Resümee aus den gewonnenen Erkenntnissen, die unter den Punkten 1 bis 3 gewonnen wurden, abgeschlossen.

Antonio Samaržija

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf die Immobilienwirtschaft:

Die demografische Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland hat sowohl Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt, als auch auf den Büroimmobilien- und den Spezialimmobilienmarkt. Allerdings können die Auswirkungen für die Bundesrepublik Deutschland nicht verallgemeinert werden. Es Bedarf der genauen Betrachtung einzelner Regionen und ihrer Immobilienmärkte, das heißt, dass nicht alle Regionen und Immobilienmärkte in der Bundesrepublik Deutschland gleichermaßen von den Auswirkungen betroffen sein werden, vielmehr werden sich die Auswirkungen im Vergleich zu anderen Regionen und Immobilienmärkten erst zeitverzögert und differenziert einstellen.

Durch die demografische Entwicklung entsteht eine regional differenzierte Nachfrage an Immobilien, sowohl nach Nutzungsart, Anzahl, Größe und Ausstattungsmerkmalen. Das Angebot an Immobilien kann und wird in diesem Zusammenhang stark von der Nachfrage abweichen.

Die Deutsche Bank Research trägt in Ihrem Beitrag Demografie lässt Immobilien wackeln folgende Auswirkungen durch die demografische Entwicklung zusammen-fassend auf:

- Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird ab 2012 zurückgehen.
- Die Wohnflächennachfrage wird in Deutschland insgesamt noch bis 2030 zunehmen.
- Die Entwicklung der Wohnungsmärkte wird regional sehr unterschiedlich verlaufen.
- Die Nachfrage nach altengerechten Wohnungen nimmt spürbar zu.
- Die deutschen Büromärkte werden früher und heftiger von der demografischen Entwicklung betroffen sein.
- Immobilienanlageprodukte müssen sich in Zukunft stärker regional und über Immobilienklassen hinweg diversifizieren.
- Die Hauptlast der demografischen Entwicklung trägt dann weniger die Immobilienwirtschaft, als vielmehr die Bauwirtschaft. Positive Impulse für die Baubranche kommen dann in erster Linie aus dem Bereich Modernisierung und Sanierung.^[1]

Der Begriff Demografie ist sehr komplex und hat, wie oben ansatzweise dargestellt, umfangreiche Auswirkungen, nicht nur auf die Baubranche und die Immobilienwirtschaft. Im folgenden wird daher kurz auf den Begriff Demografie eingegangen

1.1 Begriff Demografie:

Der Begriff Demografie bedeutet zum einen die Beschreibung der wirtschafts- und sozialpolitischen Bevölkerungsbewegung, und zum anderen die Bevölkerungswissenschaft.^[2]

Es wird also zwischen wirtschaftspolitischen und sozialpolitischen Bevölke­rungs­bew­egungen unterschieden.

Die demografische Entwicklung an sich hat allerdings auch Auswirkungen auf die Wirtschaftspolitik und die Sozialpolitik. Aktuelle Beispiele sind die notwendig gewordenen Reformen im Bereich der Kranken- und Pflegeversicherung, das zukünftige Renteneintrittsalter, die private Altersvorsorge, Subventionsabbau beim Wohnungsbau (Eigenheimzulage), Förderung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, um einige Beispiele zu nennen.^[3]

Es besteht unumstritten ein Zusammenhang zwischen Demografie und Immobilien. Dieser Kontext wird unter 1.2 näher durchleuchtet.

1.2 Zusammenhang zwischen Demografie und Immobilien:

Zur demografischen Entwicklung zählen sowohl innerdeutsche Bevölkerungsbewegungen und -wanderungen, sowie die Abwanderung in andere Nationen, wie auch die Zuwanderung aus anderen Nationen. Häufig sind solche Bevölkerungsbewegungen hervorgerufen durch mangelnde Arbeitsplätze vor Ort, oder einem im Vergleich stehenden schlechten Lebensstandard. Ein gutes Beispiel für eine Binnenbevölkerungsbewegung ist die Bevölkerungswanderung seit der Deutschen Wiedervereinigung und die in diesem Zusammenhang stehende, zum Teil massive Abwanderung von Arbeitskräften aus den neuen in die alten Bundesländer. Im folgenden einige Zahlen um dies zu verdeutlichen. In Baden-Württemberg und in Bayern nahm von 1990 bis 2000 die Bevölkerungszahl um ca. 7 % zu. Hingegen in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen nahm die Bevölkerungs­zahl um ca. 7 % ab. Betrachtet man einzelne kreisfreie Städte, so nehmen die Disparitäten sogar noch zu. Hoyerswerda verlor in gleichem 10-Jahres-zeitraum ca. ein Viertel seiner Einwohner.^[4]

Hiervon konnten und können wirtschaftsstarke Regionen, wie zum Beispiel die Region Stuttgart, die neben der Region Oberbayern und der Region Ile de France in Frankreich, zu den drei wirtschaftsstärksten Regionen in Europa zählt, wie auch weitere aufstrebende Wirtschaftszentren profitieren, sofern gesuchte Arbeitskräfte und Spezialisten zugewandert sind, und in Zukunft zuwandern werden. Wachsende Regionen benötigen daher zusätzliche Wohnmöglichkeiten und Arbeitsstätten, also entsprechende Immobilien. Verlierer sind eindeutig die wirtschaftsschwachen Regionen mit hohen Arbeitslosenquoten. Hier nimmt der Prozess einer immer älteren Bevölkerung ungleich schneller zu, da die jungen Menschen auswandern. Zudem entstanden dort aufgrund der Abwanderung viele leer stehende Wohnungen. So stehen in den neuen Bundesländern ca. 1,3 Millionen Wohnungen leer. Nach gegenwärtigen demografischen Tendenzen steigt diese Zahl bis zum Jahr 2010 auf ca. 2 Millionen an. Zudem ist in den neuen Bundesländern ein hoher Bestand an Wohnungen abrisswürdig oder sanierungsbedürftig.^[5]

Weiterhin gehört zur Demografie die Differenz der Geburten zu den Sterbefällen, als auch die Tatsache, dass die Menschen in der Bundesrepublik Deutschland ein immer höheres Lebensalter erreichen. Ältere Menschen fragen andere Wohnformen nach als vergleichsweise junge Menschen. Daher wird in dieser Ausarbeitung unter 3 explizit auf das Wohnen im Alter eingegangen.

1.3 Die sozialen Milieus im Zusammenhang mit Werten älterer Menschen:

Darstellung 1: Die sozialen Milieus in Deutschland 2000^[6]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 1 oben zeigt die sozialen Milieus in der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2000. Jedes soziale Milieu gehört einer oder mehreren sozialen Lagen an, und verfolgt eine oder mehrere bestimmte Grund­orientierungen. Jeder Mensch findet sich in einem dieser Milieus wieder. Jeder Einzelne ist letztendlich auch Konsument und verfügt über ein bestimmtes Budget. Wohnen, egal in welchem Lebensalter, stellt ein Konsumgut dar. Das Wohnen im Alter ist eine besondere Herausforderung für jeden Anbieter auf diesem Teilmarkt. Das Wohnangebot sollte insbesondere bei älteren Menschen ihren Kundenwünschen, ihren individuellen Bedürfnissen, vor allem in bezug auf die Gesundheit und diesbezüglich notwendigen Umbauten und / oder Betreuungsleistungen, sowie ihren finanziellen Möglichkeiten gerecht werden.

Ältere Menschen sind verstärkt in ganz bestimmten Milieus wieder zu finden. Derzeit finden sich beispielsweise im modernen bürgerlichen Milieu (8 % der Gesamtbevölkerung) mehr als die Hälfte die zwischen 30 und 50 Jahre alt sind (ca. 4 % der Gesamtbevölkerung), also ein Teil der zukünftigen älteren Menschen in Deutschland. Zu ihre Grundorientierung gehören Sicherheitsdenken, emotionales, soziales wie auch materielles Wohlergehen. Sinnstiftender Lebensinhalt sind für Zugehörige des modernen bürgerlichen Milieus Kinder.^[7]

In bezug auf die demografische Entwicklung allgemein sollte der Entwicklungs­prozess der obigen Sozialstruktur weiterhin genau verfolgt werden, so dass auch in Zukunft Tendenzen der kommenden Sozialstruktur erkennbar bleiben.

1.4 Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus:

Die Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus in der Bundesrepublik Deutschland wird im Hinblick auf die älteren Menschen wie folgt dargestellt. Zuerst werden die Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung anhand von Darstellung 2 erörtert. Die zukünftige zahlenmäßige Veränderung der Altersbevölkerung wird dann anhand Darstellung 3 charakterisiert.

1.4.1 Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung:

Darstellung 2: Veränderung des zukünftigen Bevölkerungsaufbaus^[8]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das Kuratorium Deutsche Altershilfe kommt zu der Schlussfolgerung, dass aufgrund der demografischen Entwicklung zukünftig zwei Bedarfslagen an Wohnformen bei älteren Menschen zu unterscheiden sind:

- „Wohnformen, die umfassender Hilfe gewährleisten, der Vereinsamung entgegenwirken und weniger auf Selbstständigkeit als auf Selbstbestimmung trotz schwerwiegender körperlicher und auch psychischer / geistiger Einbußen setzen (Hochaltrige). Dieser Bedarf nimmt in den nächsten 50 Jahren kontinuierlich zu und wird vor allem langfristig besonders hoch sein.“
- „Wohnformen, die weniger umfassende Hilfe anbieten, als vielmehr dem Bedarf nach Selbstständigkeit und der freien Wahl von Gemeinschaften und einer Lebensform für eine Lebensphase zwischen Familie und Beruf und dem eigentlichen Altsein nachkommen. Dieser Bedarf ist vor allem kurzfristig besonders hoch.“^[9]

1.4.2 Zahlenmäßige Veränderung der Altersbevölkerung:

Darstellung 3: Zahlenmäßige Veränderung der Altersbevölkerung ab 2000 bis 2050^[10]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 3 prognostiziert, dass bis zum Jahr 2040 die Zahl der über 65-Jährigen kontinuierlich zunimmt. Ab dem Jahr 2030 sinkt die Zahl der 65-80-Jährigen (junge Alte), wobei die Zahl der über 80-Jährigen (Hochaltrige) stark anwächst. Aufgrund dieser prognostizierten demografischen Entwicklung ergeben sich Herausforderungen für die Bereitstellung angemessener Wohnformen, zuerst im Bereich der selbst-ständigen Wohnformen mit freier Wahl von Gemeinschaften in der Periode bis 2030 für den neuen Lebensabschnitt nach Beruf und vor der Hochaltrigkeit, und dann im Bereich der Wohnformen mit umfassender Hilfe vor allem ab dem Jahr 2030. Dabei ist die Entwicklung nicht starr zu betrachten. Es wird junge Alte geben, die umfassende Hilfe beanspruchen werden, genauso wie es Hochaltrige geben wird, die weitgehend selbständig leben werden. Prognosen sind hier sehr schwierig.

Eine zusätzliche Herausforderung bei der Umsetzung ist die Tatsache, dass die Zahl der jungen Menschen im gleichen Zeitraum abnehmen wird, die Zahl der potentiellen Helfer gleichzeitig aber zunehmen müsste, sei es im Bereich der Familie, oder im Bereich der Betreuungs- und Pflegeberufe.^[11]

1.5 Aktuelle Bevölkerungszu- und Abnahme in den Bundesländern:

Darstellung 4: Bevölkerungszu- und –abnahme in den Ländern Deutschlands

31. Dezember 1990 bis 30. Juni 2003^[12]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bevor unter 2 der Schwerpunkt auf das Land Baden-Württemberg und die Landes­haupt­stadt Stuttgart fällt, soll Darstellung 4 nochmals die Bevölkerungs­zunahme beziehungsweise Bevölkerungsabnahme für o.g. Zeitraum dokumen­tieren.

Es ist deutlich zu sehen, dass die neuen Bundesländer in den letzten 13 Jahren eine starke Abnahme der Bevölkerung zu verzeichnen hatten, ca. 12 % in Sachsen-Anhalt, und die alten Länder zum Teil starke Bevölkerungszunahmen zu verzeichnen konnten, ca. 9 % in Baden-Württemberg.

[...]

^[1] Vgl. Just, Demografie lässt Immobilien wackeln, Deutsche Bank Research, 2003, Seite 1

^[2] Vgl. DUDEN, Band 5, das Fremdwörterbuch, 6. Auflage, 1997, S. 176

^[3] Vgl. Klemmer, Überlegungen für künftige Schwerpunkte der Arbeit des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., DV Berlin, 2003, Seite 15-21

^[4] Vgl. Just, Demografie lässt Immobilien wackeln, Deutsche Bank Research, 2003, Seite 4-6

^[5] Vgl. Klemmer, Überlegungen für künftige Schwerpunkte der Arbeit des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., DV Berlin, 2003, Seite 33-34

^[6] Geißler, Rainer: Die Sozialstruktur Deutschlands. Die gesellschaftliche Entwicklung vor und nach der Vereinigung, 3. Auflage Wiesbaden, 2002, Westdeutscher Verlag, S. 128 ff.

^[7] Vgl. Sigma: Lebenswelten in der Bürgergesellschaft: Die Sozialen Milieus. In: Lebenswelt und bürgerschaftliches Engagement. Soziale Milieus in der Bürgergesellschaft. Hg. Sozialministerium Baden-Württemberg. Stuttgart 2000, S. 15-26.

^[8] Kremer-Preiß/Stolarz, Neue Wohnkonzepte für das Alter und praktische Erfahrungen bei der Umsetzung – eine Bestandsanalyse, Kuratorium Deutsche Altershilfe, Köln 2003, Seite 199

^[9] Kremer-Preiß/Stolarz, Neue Wohnkonzepte für das Alter und praktische Erfahrungen bei der Umsetzung – eine Bestandsanalyse, Kuratorium Deutsche Altershilfe, Köln 2003, Seite 211

^[10] Kremer-Preiß/Stolarz, Neue Wohnkonzepte für das Alter und praktische Erfahrungen bei der Umsetzung – eine Bestandsanalyse, Kuratorium Deutsche Altershilfe, Köln 2003, Seite 206

^[11] Vgl. Kremer-Preiß/Stolarz, Neue Wohnkonzepte für das Alter und praktische Erfahrungen bei der Umsetzung – eine Bestandsanalyse, Kuratorium Deutsche Altershilfe, Köln 2003, Seite 211-214

^[12] Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Perspektiven des Bevölkerungswachstums in Baden-Württemberg, Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg 3/2004, Seite 15