Wohnungsrecht - Mietgebrauch und seine Grenzen

INHALTSVERZEICHNIS

Mietgebrauch und seine Grenzen

A. Allgemeines
I. Rechtsstellung des Mieters bezgl. des Mietgebrauchs
II. Rechtsstellung des Vermieters bezgl. des Mietgebrauchs

B. Hausordnung

C. Mietgebrauch
I. in zeitlicher Hinsicht
II. in räumlicher Hinsicht
III. Besonderheiten bei Wohnungseigentum
1. Grundsätzliches
2. Begrenzung der Rechte des Eigentümers
3. Gebrauchsüberschreitung durch Mieter
IV. Nutzung als Wohnung
V. Mischnutzung

D. Einzelfälle
I. berufliche Nutzung
1. Kriterien vertragsgemäßer Gebrauch
2. Beispiele
II. Einbauten des Mieters
III. Aufnahme von Personen
1. Erlaubnis des Vermieters
2. Ausnahmen
a. nichtehelicher Lebenspartner
(1) für Einbeziehung
(2) gegen Einbeziehung
(3) Stellungnahme
b. Ergebnis
3. mietvertraglicher Ausschluss
IV. Haustierhaltung
1. Kleintierhaltung
2. sonstige Haustiere
a. fehlende Regelung
(1) für grds. Zustimmung
(2) gegen grds. Zustimmung
(3) Stellungnahme
b. mit Regelung
3. Widerruf
V. Musik/ Lärm
1. während der Ruhezeiten
2. außerhalb der Ruhezeiten
VI. Parabolantenne
1. ohne Kabelanschluss
2. mit Kabelanschluss
3. europarechtliche Bedenken
VII. Untervermietung
1. Interesse des Mieters nach § 553 Abs.1 S.1 BGB
2. Erlaubnis
3. Verweigerung der Erlaubnis
VIII. Sonstiges
1. Garten
2. Heizung
3. Balkon
4. Schlüssel
5. Treppenhaus
6. Müll
7. Rauchen
8. Spielen der Kinder
IX. Ergebnis

E. Fazit

Literaturverzeichnis

Mietgebrauch und seine Grenzen

A. Allgemeines

Gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. In diesem breiten Spektrum finden sich eine große Anzahl von Konstellationen, in der Interessengegensätze aufeinander prallen. Dieses Spektrum reicht von der Installation einer Parabolantenne bis zur Untervermietung der Mietsache und noch viel weiter.

Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Diese beschränkt sich nicht nur darauf, den Besitz des Mieters nicht aktiv zu stören. Vielmehr geht diese Pflicht insoweit, als dass der Vermieter Besitzstörungen gegebenenfalls durch positives Tun abzuwenden hat, um den Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren. Während dessen ist der Mieter verpflichtet, Wohngebrauchsüberschreitungen zu unterlassen^[1]. Wohnt der Vermieter im selben Haus, treffen ihn weitgehend die selben Verpflichtungen und Wohnverhaltensregeln. Auch der nicht im Hause wohnende Vermieter muss sich so behandeln lassen, wie er es von seinen Mietern verlangt. Daher darf sich der Vermieter beispielsweise nicht gegen einen lauten Mieter wehren, wenn er selber im Erdgeschoss eine Diskothek unterhält.

I. Rechtsstellung des Mieters bezgl. des Mietgebrauchs

Mieter können sich auf den Schutz des Eigentums durch Art. 14 Abs.1 GG berufen; das Besitzrecht des Mieters ist dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichgestellt^[2]. Dies begründet sich überwiegend damit, dass die Wohnung dem Mieter als räumlicher Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit und als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung dient und der grundrechtliche Eigentumsschutz Elemente der allgemeinen Handlungsfreiheit, sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes beinhaltet^[3].

II. Rechtsstellung des Vermieters bezgl. des Mietgebrauchs

Der Vermieter wiederum hat neben seinem grundrechtlichen Eigentumsschutz, die Möglichkeit auf Unterlassung zu klagen, wenn der Mieter einen, noch näher zu erläuternden, vertragswidrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung fortsetzt, § 541 BGB. Des Weiteren steht dem vermietenden Eigentümer ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs.1 S.1 BGB bzw. ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs.1 S.2 BGB gegen den störenden Mieter zu. Außerdem ist der Vermieter gemäß § 543 BGB zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in nicht unerheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, ( § 543 Abs.2 Nr.2 BGB).

B. Hausordnung

Durch die Hausordnung wird bei Häusern oder Wohnanlagen für mehrere oder zahlreiche Mieter der Vertragsinhalt zusätzlich bestimmt. Außerdem umfasst sie alle Regelungen, die den Gebrauch der gemieteten Räume und die Benutzung aller gemeinschaftlicher Einrichtungen betreffen. Diese Regelungen dienen der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung, der Erhaltung des Hausfriedens und dem Schutz des Gebäudes. Dessen Nichtbeachtung berechtigt den Vermieter, nach Abmahnung, zur Unterlassungsklage. Sie kann schriftlich festgelegt werden und bedarf der vertraglichen Grundlage. Sie wird Bestandteil des Mietvertrages, wenn sie in diesen einbezogen wird. Beispielsweise ist eine Klausel, die besagt, „dass die anliegende Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist“, unwirksam. Diese Regelung hält einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie bezieht sich auf eine Wissenserklärung, wie das Wort „anliegend“ zeigt, und führt zum Nachteil des Mieters zu einer Veränderung der Beweislast. Sie wäre daher wegen § 309 Nr.12b BGB unwirksam. Generell reicht es aber, wenn die Hausordnung der Vertragsurkunde beigefügt ist oder in einzelnen Abschnitten darauf Bezug genommen wird^[4], da der Mieter Gelegenheit haben muss, sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis zu nehmen^[5]. Des Weiteren wirkt die Hausordnung auch im Verhältnis der Mieter untereinander^[6], so dass jeder Mieter von den übrigen Mietern und vom Vermieter im Haus dessen Einhaltung verlangen kann. Für Mieter einer Eigentumswohnung gilt die gemäß § 21 Abs.5 Nr.1 WEG erlassene Hausordnung auch ohne besondere Vereinbarung^[7]. Auch hier gilt, dass die Regelungen im Vertrag gegenüber der Hausordnung Vorrang genießen. Außerdem ist bei der Aufstellung der Hausordnung der Gleichheitsgrundsatz zu beachten^[8].

C. Mietgebrauch

Wie bereits erörtert, ergeben sich Inhalt und Umfang des Mietgebrauches in erster Linie aus dem Mietvertrag und seinem Zweck^[9]. Der Mieter ist regelmäßig zum Mietgebrauch berechtigt und nicht auch verpflichtet^[10]. In den Fällen, in denen die Vertragsvereinbarungen auslegungsfähig und auslegungsbedürftig sind, ist der wirkliche Wille der Parteien unter Berücksichtigung von Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zu erforschen^[11]. Absolute Grenze des Zulässigen stellen die §§ 138, 242 BGB dar. Alles was darüber hinaus geht, ist schlechthin untersagt.

I. in zeitlicher Hinsicht

Zeitlich beginnt der Mietgebrauch erst ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses. Durch ein Unterbleiben der Übergabe würde dem Vermieter die Leistung durch Zeitablauf nachträglich unmöglich machen, gemäß § 275 BGB. Außerdem hätte der Mieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht nach § 543 Abs.1 i.V.m Abs.2 Nr.1 BGB.

II. in räumlicher Hinsicht

In räumlicher Hinsicht gehören zur Gebrauchsgewährung alle Bestandteile der Mietsache, wozu im Zweifel auch das Zubehör gehört, § 311c BGB. Hierzu gehört auch insbesondere die Gewährung von mindestens zwei Schlüsseln zur Wohnungstüre^[12]. Ebenfalls sind auch ohne besondere Abrede bei gemieteten Räumen solche Grundstücks- oder Gebäudeteile, wie zum Beispiel Hausflur, Durchfahrt, Treppen, etc. mitvermietet, die nur für die alleinige Benutzung des Mieters in Betracht kommen oder zur Mitbenutzung, zum Gebrauch oder Zugang der Mieträume notwendig sind^[13].

III. Besonderheiten bei Wohnungseigentum

Zunächst ist vorliegend auf die grundsätzlichen Besonderheiten bei Wohnungseigentum einzugehen.

1. Grundsätzliches

Hier gilt, dass der Eigentümer einer Wohnung über diese grundsätzlich beliebig verfügen kann. Hierzu gehören insbesondere die Möglichkeiten diese zu bewohnen, vermieten, verpachten, verkaufen, vererben, belasten oder in sonstiger Weise zu nutzen und andere von Einwirkungen auszuschließen, § 13 Abs.1 WEG.

2. Begrenzung der Rechte des Eigentümers

Dieses Recht des Eigentümers wird allerdings durch entgegenstehende gesetzliche Regelungen begrenzt. Nach § 14 Nr.1 WEG dürfen Wohnungseigentümer ihre Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum nur in einer Weise gebrauchen, die keinem anderen Eigentümer einen Nachteil erbringt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

3. Gebrauchsüberschreitung durch Mieter

Fraglich ist, wie Konstellationen zu handhaben sind, in denen der vermietende Eigentümer seinem Mieter etwas erlaubt, was jedoch durch die Eigentümerversammlung verboten wurde. Dies kann sich zum Beispiel dann ergeben, wenn der Vermieter seinem Mieter die Hundehaltung erlaubt, diese aber durch die Eigentümerversammlung verboten wurde. In diesen Fällen können die übrigen Wohnungseigentümer von dem anderen verlangen, dass er das Verbot auch gegenüber seinem Mieter durchsetzt. Für ein entsprechendes Verhalten seines Mieters muss er gemäß § 14 Abs.1 Nr.2 WEG bürgen. Welche Maßnahmen er dazu ergreift, muss grundsätzlich ihm überlassen werden. Daher gleicht die Rechtslage in solchen Konstellationen der Abwehrklage wegen Eigentumsstörungen nach § 1004 Abs.1 BGB^[14]. Der vermietende Eigentümer muss deshalb alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit der Mieter das verbotene Verhalten einstellt.

IV. Nutzung als Wohnung

In den Fällen, in denen der Gegenstand eines Mietvertrages als „Wohnung“ bezeichnet wird, ist der vertragsgemäße Gebrauch die Benutzung der Mietsache als Wohnung. Wohnen beinhaltet alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existenziellen Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehört. Dazu gehört die gesamte Lebensführung des Mieters in all ihren Ausgestaltungen und Bedürfnissen^[15]. Das Gebrauchsrecht des Mieters ist nicht nur auf diesen beschränkt. Vielmehr dehnt sich dieses Recht auf seine Familie und alle Angehörigen seines Haushaltes aus. Hiervon erfasst sind insbesondere die Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen. Aber auch andere Personen, die dauerhaft im Haushalt des Mieters leben, wie Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners sind in diesen Kreis der Berechtigten einzubeziehen^[16].

Innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken kann sich der Mieter zur Verwirklichung seiner Bedürfnisse auch solcher Errungenschaften bedienen, die als wirtschaftliche Hilfsmittel aus dem alltäglichen Leben nicht mehr wegzudenken sind, so dass auch diese vom vertragsgemäßen Gebrauch noch erfasst sind. Dies hat zur Konsequenz, dass technische Neuerungen, die für weite Schichten der Bevölkerung eine Selbstverständlichkeit geworden sind und zum allgemeinen Lebensstandard gehören, den vertragsgemäßen Gebrauch erweitern können. Hierzu gehören insbesondere Haushaltsgeräte wie Spülmaschinen, Waschmaschinen, etc..

V. Mischnutzung

Mischnutzung bedeutet die Kombination einer Immobilie sowohl zu Wohnzwecken als auch zur gewerblichen Nutzung. Der Grund für diese Kombination liegt darin, dass dadurch Vorteile in steuerlicher, rechtlicher und finanzieller Hinsicht unter einem Dach vereinigt werden. Hierbei gibt es zwei verschiedene Arten der Mischnutzung.

In der ersten Variante ist es häufig der Fall, dass im Erdgeschoss und im ersten Geschoss Läden und Büros vermietet werden und die weiteren Geschosse als Wohnungen.

In der zweiten Variante ist es ebenfalls Mischnutzung, wenn die dem Mieter überlassenen Räume als Gaststätte und Wohnung oder Laden und Wohnung oder Praxis und Wohnung gemischt genutzt werden. Hier stellt sich dann regelmäßig die Frage, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht zur Anwendung kommt. Dies beurteilt sich danach, ob nach dem übereinstimmenden Vertragswillen der Parteien der Zweck in erster Linie im eigenen Wohnen oder in der gewerblichen Nutzung liegt^[17]. Für die Zuordnung kommt es nicht auf die Vertragsbezeichnung an. Vielmehr ist entscheidend, wie die tatsächliche Nutzung aussieht. Es kommt also auf die überwiegende Nutzungsart an. (sog. „Übergewichtstheorie“)^[18]

Dies gilt jedoch dann nicht, wenn ausdrücklich auf die eine oder andere Nutzung vertraglich ausgeschlossen wurde. Dann ist der darin zum Ausdruck kommende Wille der Vertragsparteien entscheidend^[19].

Wird es jedoch dem Mieter überlassen in welcher Weise er die Räume nutzt und wird als Vertragszweck ausdrücklich gewerbliche und Wohnräume genannt, so steht es dem Mieter frei, ob und in welchem Umfang er die Räume zu Wohnzwecken nutzt, wobei auch hier nur dann Wohnraummietrecht Anwendung findet, wenn die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden^[20].

D. Einzelfälle

Fortführend werden nun Einzelfälle dargestellt, die sich in Rechtsprechung und Praxis besonders herauskristallisiert haben

I. berufliche Nutzung

Mit berufliche Nutzung ist hier die Ausübung der beruflichen Tätigkeit in der Wohnung des Mieters gemeint. Diese Problematik hat sich besonders herauskristallisiert, weil die „Arbeit von zu Hause“ in letzter Zeit vermehrt zugenommen hat und sich in Zukunft auch weiter vermehren wird. Dies beruht hauptsächlich auf dem Hintergrund der Kostensenkung. Daher ist auch hier die Frage zu stellen, inwiefern solche Tätigkeiten vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst werden.

Hier ist jedoch streng zu differenzieren, ob es sich um eine vertragsgemäße berufliche Nutzung handelt oder um eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung. Das Kriterium für die Differenzierung ist hierbei, ob das Gepräge des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis und dessen Zweck bestehen bleibt^[21]. Vertragsgemäßer Gebrauch ist es jedenfalls dann, wenn dies der Fall ist. Dies ist insbesondere dann regelmäßig der Fall, wenn lediglich ein untergeordneter Teil der Wohnung zu beruflichen Zwecken genutzt wird^[22].

[...]

^[1] Brox/ Walker, in Bes.SchR § 11 Rn.28

^[2] BVerfG WM 1993, 37

^[3] BVerfG WM 1994, 121; BVerfG WM 1989, 114

^[4] OLG Frankfurt/ Main WM 1988, 399

^[5] BGH NJW 1991, 1750

^[6] OLG München NJW 1992, 1097

^[7] so Weidenkaff, in Palandt BGB § 535 Rn. 20

^[8] LG Freiburg 1993, 120

^[9] Schlechtriem, in SchR BT § 3 Rn.268

^[10] Medicus, SchR BT S.99 Rn. 203

^[11] HansOLG Hamburg ZMR 1995. 121

^[12] Horst, in MDR 1998, 189

^[13] BGH NJW 1967, 154

^[14] BGH WM 1995, 448

^[15] RE BayObLG WM 1981, 80

^[16] Vogel, in MietR § 7 Rn.647

^[17] Lützenkirchen, in WM 2003, 65

^[18] Wetekamp, in LB MieWo § 535 Rn. 45

^[19] BGH WM 1986, 274

^[20] OLG Köln WM 1996, 267

^[21] so auch Vogel, in MietR § 7 Rn. 669

^[22] LG Frankfurt WM 1996, 532